11月15日，我市召開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為誠信自律大會(huì)。在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)督管理局、市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的見證下，多家頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與開發(fā)商簽署渠道合作框架協(xié)議，根據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等六部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》第九條規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的要求，主動(dòng)公開新房及二手房的傭金費(fèi)率。從多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾內(nèi)容來看，基本不超過房屋成交總價(jià)的3%。

此舉將進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)自律，助力房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，也凸顯了我市針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)亂象出臺(tái)系列整治措施后取得的初步成效。

利用房源客源優(yōu)勢高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用、利用市場優(yōu)勢地位捆綁經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)、利用虛假宣傳手段招攬業(yè)務(wù)、利用“高額返傭承諾賄賂交易”等虛假承諾購房優(yōu)惠獲得交易機(jī)會(huì)……這些都是近年國內(nèi)多地出現(xiàn)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)亂象，不僅損害市民的消費(fèi)權(quán)益，也擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，影響房地產(chǎn)市場的公平競爭和良性發(fā)展。

住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定。

“放寬購房入戶”等房地產(chǎn)新政“13條”，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)等“新9條”……今年以來，佛山出臺(tái)一系列存量增量政策，成為珠三角地區(qū)房地產(chǎn)利好政策釋放最多、力度最大的城市之一。隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭，10月以來新建商品住房成交量、增速均創(chuàng)年內(nèi)新高。

此時(shí)，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)積極回應(yīng)人民群眾的所呼所求、所需所盼，自發(fā)對(duì)違法違規(guī)行為說“不”，主動(dòng)公開房屋交易傭金費(fèi)率，不僅能維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，紓困合法經(jīng)營企業(yè)，更有利于加速凈化我市房地產(chǎn)市場的生態(tài)環(huán)境，助力全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。

本次誠信自律大會(huì)上，貝殼找房、合富輝煌、佛山中原分別與保利華南、佛山城發(fā)、東建集團(tuán)簽署渠道合作框架協(xié)議書。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)象

買房“高返傭”？小心“騙傭”陷阱

市民A先生看中我市某套新房，通過多番努力，爭取到3萬元的優(yōu)惠折扣。此時(shí)，他看到經(jīng)紀(jì)人B先生發(fā)布“購房返傭”的信息，心動(dòng)不已，“交齊首付款后可獲得5萬元返傭，相比之前爭取的3萬元優(yōu)惠，還能再節(jié)省2萬元”。

于是，A先生按照B先生的指引，以C先生的身份購買房屋，并與B先生個(gè)人簽訂了返傭協(xié)議。然而，A先生交完首付款后，B先生卻以各種理由拒絕返傭。A先生只好向市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)投訴，經(jīng)協(xié)會(huì)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介入?yún)f(xié)商才得以解決。

A先生的遭遇并非個(gè)例，只要在社交平臺(tái)上搜索“買房返傭”關(guān)鍵詞，就能看到各地網(wǎng)友訴說為“返傭套路”奔波維權(quán)的遭遇。

隨著買方市場的到來，部分經(jīng)紀(jì)人為了爭奪市場份額或促成交易，以“返傭補(bǔ)貼”承諾為誘餌，吸引甚至誘騙市民購房。當(dāng)其無法兌現(xiàn)返傭承諾，就會(huì)帶來連鎖反應(yīng)：一方面，購房者不僅不能獲得買房優(yōu)惠，造成經(jīng)濟(jì)損失，還增加了消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)和維權(quán)成本；另一方面，這種做法擾亂了房地產(chǎn)市場正常的交易環(huán)境，嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)市場的誠信度，也讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)陷入惡性競爭。

事實(shí)上，這種以“高返傭”營銷獲客的利益輸送行為并不被允許。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得出現(xiàn)的十種行為，其中第三種為“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易”?！吨腥A人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第七條明確經(jīng)營者不得采用財(cái)物或者其他手段賄賂單位或者個(gè)人，以謀取交易機(jī)會(huì)或者競爭優(yōu)勢。

市民在市內(nèi)一售樓處了解項(xiàng)目情況。

“買房返傭”背后的連環(huán)套路

為賣方搭建和打通宣傳、銷售等渠道，帶買方“睇樓”、協(xié)助辦理繁雜的買房手續(xù)——由于掌握了豐富的賣方房源信息、買方客戶信息等，一直以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全等方面發(fā)揮了重要作用，是開發(fā)商（賣方）與購房者、銀行金融機(jī)構(gòu)與購房者等多方關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的重要連接者。

隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，一手住房銷售普遍依賴渠道帶客推廣，傭金就是開發(fā)商向渠道代理支付的營銷費(fèi)用。因此，被用作購房誘餌的“返傭”其實(shí)是“羊毛出在豬身上”：為了拿到更多、更高額的傭金，一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)連環(huán)“套路”開發(fā)商，“拔豬的毛”誘惑購房者，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境造成破壞性影響，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

第一重套路，渠道綁架。渠道費(fèi)用的高低往往取決于渠道代理的議價(jià)能力和市場地位。一些大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)憑借其市場影響力，要求開發(fā)商與之簽訂排他性的獨(dú)家合作協(xié)議，不允許開發(fā)商跟其他帶客渠道接觸。一旦有開發(fā)商不愿配合，就采取暫停上客、產(chǎn)品下架封殺等措施，惡意踩壓相關(guān)項(xiàng)目。這種市場壟斷操控行為嚴(yán)重?cái)D壓了其他渠道商尤其是中小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的生存空間，限制市場競爭，損害營商環(huán)境。

第二重套路，傭金高昂。壟斷式的獨(dú)家銷售模式下，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不僅主導(dǎo)銷售策略，還全面掌控傭金的定價(jià)權(quán)，使傭金費(fèi)率不斷攀升。市內(nèi)部分新房項(xiàng)目的渠道傭金一度大幅升至5%~10%，少數(shù)甚至超過10%，大大增加開發(fā)商經(jīng)營成本與購房人購房成本。高額的渠道費(fèi)嚴(yán)重侵蝕開發(fā)商的利潤，增加開發(fā)商的成本壓力，扭曲了新房市場的正常運(yùn)行。

第三重套路，大幅度降價(jià)促銷。房地產(chǎn)市場下行期間，不少開發(fā)商面臨資金回籠的緊迫壓力，急需加快推貨節(jié)奏。因此，個(gè)別經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用獨(dú)家合作的“優(yōu)勢”奪走開發(fā)商的房屋定價(jià)權(quán)，實(shí)施極端的降價(jià)促銷策略，不斷壓低樓價(jià)進(jìn)行“拋售”。

不少賣房市民頻繁接到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的電話“轟炸”，對(duì)方出于加快促成交易、與同行搶客戶、提高競爭力等目的，刻意低估房屋的價(jià)值，通過制造焦慮反復(fù)游說、誘導(dǎo)市民將房價(jià)一降再降，使市民遭受經(jīng)濟(jì)損失、好房子被賤賣。

不管是新房還是二手房，由于經(jīng)紀(jì)人惡意報(bào)低價(jià)，導(dǎo)致市民對(duì)降價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈，嚴(yán)重?cái)_亂正常市場運(yùn)營秩序，與政府穩(wěn)定樓價(jià)、維護(hù)市場預(yù)期的目標(biāo)背道而馳。

第四重套路，捆綁銷售。為了獲得更大的利潤，個(gè)別經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要求開發(fā)商必須與其指定的裝修公司合作，如果購房者拒絕則無法享受更大力度的購房折扣。強(qiáng)買強(qiáng)賣下，消費(fèi)者只能被迫選擇指定的裝修公司。還有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要求消費(fèi)者向指定銀行貸款，或者將房源與車位等捆綁銷售以變相抬高房價(jià)等，侵犯消費(fèi)者的自主選擇權(quán)，嚴(yán)重影響客戶購房體驗(yàn)和行業(yè)生態(tài)。

第五重套路，發(fā)布不實(shí)廣告信息。一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以遠(yuǎn)低于市場價(jià)的房源信息或低價(jià)促銷優(yōu)惠折扣吸引客戶，但是當(dāng)客戶咨詢或提出實(shí)地看房時(shí)，卻被告知該房源已售罄轉(zhuǎn)而推薦其他房源，或騙取客戶信息促使合作項(xiàng)目成交，破壞房地產(chǎn)市場的透明度和信任基礎(chǔ)，導(dǎo)致市民購房意愿下降。

關(guān)鍵詞：整頓

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承諾不提供“返傭”

“新房和二手房的傭金費(fèi)率明碼標(biāo)價(jià)，基本不超過房屋成交總價(jià)的3%，此傭金比例將在與開發(fā)商接洽前明確告知，在渠道服務(wù)合同中明確約定注明，嚴(yán)禁任何形式的口頭或私下傭金承諾……”

本次誠信自律大會(huì)上，部分頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不僅主動(dòng)與開發(fā)商簽訂合作框架協(xié)議，還簽署了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營服務(wù)行為自律承諾書》，公開承諾堅(jiān)決抵制賄賂、虛假宣傳、捆綁銷售等不正當(dāng)經(jīng)營行為，不為謀取業(yè)務(wù)利益和交易機(jī)會(huì)以公司或個(gè)人名義向客戶進(jìn)行賄賂交易或“返傭”承諾及提供“返傭”，不實(shí)施反競爭行為，不采取任何以不公平高價(jià)收取渠道費(fèi)用等違反價(jià)格和反壟斷法律法規(guī)的行為。全力維護(hù)購房者及合作伙伴的合法權(quán)益不受侵害，共同維護(hù)公平公開公正、可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)環(huán)境。

據(jù)悉，我國對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用沒有具體的上限規(guī)定，但通常界定在1%~3%。比如，一套房子成交價(jià)為1000萬元，按2%的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用就高達(dá)20萬元。因此，合理降低住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，既符合相關(guān)法律法規(guī)，也考慮到市場的實(shí)際需求和接受度。

市民趙先生認(rèn)為，隨著購房流程不斷簡化、交易成本持續(xù)降低，加上信息化水平不斷發(fā)展、打破供需雙方的信息壁壘，房地產(chǎn)行業(yè)和市民未來對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的依賴度將弱化，服務(wù)質(zhì)量高、傭金費(fèi)率合理的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才會(huì)更受歡迎。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)亂象整治初見成效

今年4月以來，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局共通報(bào)了7批違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名單，責(zé)令其暫停經(jīng)紀(jì)服務(wù)；7月起，我市啟動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)專項(xiàng)整治行動(dòng)，全面整治房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，并向違規(guī)經(jīng)營的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)出提醒函，要求企業(yè)糾正收取高額傭金、捆綁家裝銷售、發(fā)布不實(shí)銷售信息、承諾返傭等不正當(dāng)銷售行為；10月發(fā)布的“新9條”要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理降低住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)……

今年以來，我市對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象的“連環(huán)套”揮出“連環(huán)拳”，頻繁“亮劍”，嚴(yán)厲打擊各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，以硬核舉措規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序和長遠(yuǎn)利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。一方面，切實(shí)保障人民群眾合法權(quán)益，讓購房者獲得更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，享受更安全、透明的交易環(huán)境，從而提升對(duì)樓市的信心；另一方面，有利于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在公平競爭的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展，進(jìn)一步激發(fā)市場主體活力，有利于加速消化市場存量住房，加快房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)。

我市推出的一系列房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為整治措施，以及召開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為誠信自律大會(huì)，都為正在回暖的房地產(chǎn)市場注入一劑“強(qiáng)心針”，持續(xù)傳遞出穩(wěn)定市場預(yù)期、提振信心的積極信號(hào)，呼應(yīng)了民生所急、民心所向，也彰顯了“民之所憂，我必念之；民之所盼，我必行之”的價(jià)值旨?xì)w。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提醒，購房者應(yīng)保持警惕，切莫貪便宜，不要以“是否有高返傭”來選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人，而是應(yīng)該選擇信譽(yù)良好、口碑佳、值得信賴的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人；增強(qiáng)法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不要輕信口頭承諾，注意簽訂正規(guī)協(xié)議，避免遭受不必要的損失。

文字丨佛山市新聞傳媒中心記者談飛洋、李倬倫

圖片丨佛山市新聞傳媒中心記者張偉科